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12 dicas para o landlord de primeira viagem

Você comprou ou está pensando em comprar uma propriedade como investimento? Pretende fazer um pé de meia no mercado de aluguéis? 

Segundo o Hispanic Wealth Project, o mercado imobiliário tem se aquecido com a participação da comunidade LatinX. Seguem alguns dados coletados muito relevantes: 

  • Entre 2016 e 2019, os latinos aumentaram o número de propriedades para investimento em 33,1%, o maior aumento de qualquer grupo demográfico. Ao mesmo tempo, os brancos não-latinos, os negros não-latinos e a população em geral diminuíram a taxa de propriedades para investimento durante o mesmo período.
  • Um em cada três (34%) investidores latinos comprou sua primeira propriedade de investimento há menos de 5 anos, e 83,5 % são proprietários há 15 anos ou menos.
  • Mais de um terço (36%) dos latinos planeja comprar uma propriedade de investimento nos próximos 5 anos, com um em cada cinco procurando ativamente comprar nos próximos 12 meses. 
  • A proporção de latinos que desejam comprar este ano é mais do que o dobro da população em geral e quase o triplo de compradores brancos não latinos.
  • Latinos foram os mais propensos a dizer que investiram dinheiro extra em imóveis, eles têm duas vezes mais probabilidade de selecionar os investimentos imobiliários como seu principal investimento de escolha do que os investidores brancos não latinos. 

Se você faz parte dessa estatística, é bom estar preparado, afinal, você estará investindo em um novo negócio. E para começar com o pé direito, principalmente quando é a primeira vez como landlord (propritério), é sempre bom ter um guia a seguir. 

E não se esqueça, é no início das operações que definimos o tom e o ritmo do nosso negócio. Praticar bons hábitos desde o primeiro inquilino pode estabelecer quanto tempo, dinheiro e frustração você é poupado ao longo de sua carreira como proprietário.

Veja algumas dicas para ter uma experiência positiva:

1. Mantenha sua contabilidade e registros em dia

Como já dissemos, ser proprietário é um negócio e assim deve ser tratado. Ou seja, não interessa como você é com suas contas particulares, se não for organizado com a sua propriedade alugada pode ter dores de cabeça na temporada de impostos. Criar bons hábitos de contabilidade agora pode ser de grande ajuda.

Você tem diversas opções de aplicativos e serviços online que podem te ajudar a manter a contabilidade em dia e manter um bom registro de seus depósitos, aluguéis e despesas, como hipotecas, impostos sobre a propriedade, despesas de manutenção e quaisquer materiais usados ​​na propriedade. 

2. Tenha tudo por escrito e fotografado

Nada de contrato verbal, acordo de cavalheiros ou combinado com o amigo. O contrato de aluguel é fundamental. Mas não caia na armadilha de ceder à preguiça e usar um contrato padrão. Cada casa é uma casa e é importante descrever suas condições detalhadamente. 

Coisas como contatos para reclamação, formas de contato, condições e penalidades para atrasos no pagamento, políticas de animais de estimação, definições sobre renovações e decoração, sublocação, podem e devem fazer parte do que é assinado no início da relação inquilino – proprietário. 

Tire fotos das condições da casa, registre cada novo ladrilho e cada rachadura na pintura. Essa atitude vai ser muito importante quando desocuparem a sua propriedade. As fotos ajudarão a definir quais danos o depósito da caução terá que cobrir.

Assim como as condições do contrato, tente manter todas as comunicações por escrito, principalmente assuntos operacionais, regras, avisos e notificações. Ter tudo registrado é sempre uma boa ideia, vai que surge algum conflito entre vocês?

3. Planeje seus impostos

Ser um landlord não consiste somente em comprar uma casa e colocar uma placa de “aluga-se” na frente. O seu planejamento tem que contar com os impostos desde o início, pensar nas suas novas atribuições e considerar os custos. 

Alguns pontos a considerar: 

  • o pagamento recebido pelo aluguel é considerado receita;
  • o que você gasta para manter a propriedade é considerado uma despesa dedutível; 
  • você pode precisar pagar os impostos estimados sobre o trabalho autônomo trimestralmente, isso cobre suas obrigações fiscais de Seguro Social e Medicare, semelhante ao que seu empregador reteria de seus contracheques;
  • você pode ser obrigado a pagar impostos em nível federal, estadual e municipal.

E você não precisa fazer nada sozinho! Fale com um consultor tributário e entenda cada mudança que acontecerá nos seus impostos, calcule a viabilização do projeto antes mesmo de começar. Mas lembre-se, impostos são muito importantes e incidem diretamente nas suas pontuações de crédito, pague seus impostos! 

4. Conheça as Leis de Habitação em sua região

É bem provável que você precise solicitar um Certificado de Ocupação (Certificate of occupancy – COO)  que é uma espécie de “habite-se” no Brasil. Para isso, você geralmente, receberá um curso intensivo sobre as leis de moradia e direitos do inquilino em sua área.

Precisando ou não de um certificado, aprender as leis locais não deixa de ser sua obrigação. Você precisa compreender suas obrigações e seus direitos para não ser pego de surpresa no futuro.

5. Estabeleça o horário comercial

Esse é um daqueles conselhos de ouro! Estabeleça um horário comercial e seja fiel a ele. O horário vai servir tanto para você quanto para o seu inquilino. 

Se você não definir um tempo de atuação e atendimento, vai acabar trabalhando o dia todo. E para o seu inquilino fica muito mais confortável entrar em contato em um horário pré estabelecido e que ele sabe que é reservado para isso. 

Emergências acontecem, mas deixe os contatos surpresas apenas para estes momentos. 

6. Cuide bem dos seus inquilinos

A dinâmica locatário – inquilino pode ser difícil, por isso, se você conseguiu bons inquilinos, cuide bem deles. Nada melhor que uma convivência pacífica e uma comunicação sem ruídos em parcerias comerciais. 

Então, lembre-se que existem boas práticas. Você já deve ter sido inquilino um dia na vida, se coloque no lugar deles e só faça o que gostaria que fizessem com você. Seja discreto, não apareça na propriedade do nada, sem avisar. Se precisar de verificar alguma coisa, avise, não custa nada. Seja rápido a lidar com consertos e reparos e quaisquer outros problemas.

Mimos como uma cartão de natal e uma garrafa de vinho de boas vindas, custam pouco, mas podem ser o início de uma boa relação. 

7. Cuidado ao alugar para a família e amigos

Comercialmente falando, essa é uma decisão que pode fazer a diferença. É muito difícil dizer não, cobrar atrasos e estabelecer limites para familiares e amigos. A maneira mais fácil de tratar inquilinos como clientes é alugar para pessoas com as quais você não tem um relacionamento pessoal.

Porém, se achar que tem o inquilino prefeito dentro desse grupo especial de pessoas, e considerar que alugar sua propriedade para ele é uma boa ideia, crie um contrato robusto e faça um acordo que não dê espaço para interpretações diferentes ou improvisos. 

8. Investigue seus inquilinos

Existem ofertas para prestação desse serviço e uma boa verificação (screening em inglês) custa em torno de 50$.

Geralmente inclui uma verificação de crédito, histórico de trabalho, histórico criminal e histórico de despejo. Um pequeno investimento que não garante honestidade, mas mostra as tendências de comportamento financeiro da pessoa interessada em morar na sua casa. 

9. Encontre um ótimo faz-tudo

A partir do momento que você vira senhorio você se torna responsável pela manutenção e reparos daquela casa, esteja ela habitada ou não. Portanto, nada melhor que ter alguém de confiança para chamar sempre que alguma coisinha aparecer. 

10. Prepare-se para os tempos de escassez

Ter uma propriedade para alugar e ajudar nos custos da hipoteca é uma grande ideia, principalmente se estiver ocupada o tempo todo. Mas sabemos que mesmo uma propriedade localizada em um ponto de alta procura pode passar um tempo sem inquilino. Esteja preparado para lidar com a falta de receita. O ideal é ter um fundo de reserva para compensar prejuízos nos momentos de baixa. 

11. Contrate um Homeowner Property Manager

Tá achando tudo muito complexo? Se você tem a casa para alugar, mas te falta tempo e paciência para lidar com todos os detalhes, considere a contratação de um Property Manager. Esse profissional fica responsável por tudo na sua propriedade de investimento, desde a divulgação da oferta de aluguel até ajustes no jardim ou reparos no telhado. 

Mas lembre-se, esse é um cargo de extrema confiança, ele fica com as chaves, fala com os inquilinos, cobra o aluguel atrasado e trata de condições contratuais, ou seja, deve ser escolhido com muito cuidado e atenção. 

12. FAÇA O SEGURO CERTO

Ainda antes de comprar um novo imóvel você deve incluir um seguro residencial nos seus cálculos de custo. Um Homeowner Insurance é o mínimo, mas você pode buscar um seguro especial para landlords que irá propiciar proteção para a estrutura da propriedade, outras estruturas nas instalações (como galpões e cercas), perda de receita de aluguel e liability.

Deixe claro, que seu seguro não cobre os bens pessoais do seu inquilino e que para isso ele também precisará fazer o próprio seguro, o seguro para inquilinos, que cobre exatamente tudo o que o seu seguro não cobrirá. Avalie a possibilidade de incluir esse seguro nas suas exigências de locatário, é importante consultar um profissional jurídico antes de adicionar esta cláusula ao seu contrato, as leis relativas a este assunto variam de estado para estado.

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