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Seguro para Casas
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Seguramente ya conoces la magnitud de los riesgos y daños de las inundaciones en una casa. No es ninguna novedad ver terribles escenas de hogares invadidos por el barro, muebles destrozados y electrodomésticos dañados, pero en los últimos años la situación ha empeorado.
Además, todavía hay informes de residentes que lo arriesgan todo antes de la evacuación para intentar salvar animales, muebles, objetos personales y algo de la estructura de la casa.
El peligro de una inundación en tu casa es indiscutible. Hablamos mucho del Seguro contra Inundaciones (Flood Insurance) con la intención de darte formas de mitigar las pérdidas en caso de que ocurra esta tragedia, pero ¿Qué se puede hacer para evitar los daños?
El primer paso es intentar evitar vivir en zonas de riesgo siguiendo nuestra guía de 6 preguntas que hay que hacerse antes de elegir tu casa. Sin embargo, sabemos que no siempre tenemos esta opción, ya sea por falta de información oficial sobre el alcance de las zonas de riesgo, o incluso, por falta de recursos para vivir en otro lugar.
Otra posibilidad es preparar tu casa para lo peor y dejarla lista para resistir si llega la inundación, hay varias formas de protección, desde las más sencillas como sacos de arena para contener el agua, hasta obras más complejas. La forma más rápida y eficaz de protegerte es elevar tu casa, requiere una inversión en estructura, pero puede reducir los costos de tu seguro contra inundaciones.
Elevar una casa es una solución excelente para protegerla de las inundaciones. Pero primero es importante tener en cuenta algunos factores antes de tomar esta decisión:
La altura a la que se eleva una casa depende de la Elevación o Nivel de Inundación Base (Base Flood Elevation – BFE) del área. La BFE es la elevación que se espera que alcance el agua de la inundación durante la “inundación base” y es también un requisito reglamentario para la elevación de una casa a fin de determinar la prima del seguro contra inundaciones.
La BFE de una propiedad se puede encontrar a través del Mapa de Clasificación de Seguros contra Inundaciones de la FEMA (FIRM – Flood Insurance Rating Map) de la comunidad. También se recomienda a los propietarios que añadan 1 ó 2 pies de elevación a la elevación de la inundación base local para proporcionar protección adicional en caso de una inundación inesperada.
El Factor de Inundación, o Flood Factor , muestra las proyecciones futuras de inundación de una propiedad y las profundidades futuras de inundación pueden utilizarse para determinar la elevación adicional necesaria.
La técnica de elevación ideal para elevar una casa depende de sus cimientos.
Lo ideal es que puedas aprovechar la mayor parte posible de los cimientos originales para ahorrar dinero y tiempo de construcción. Consulta a un profesional calificado para que evalúe tus cimientos y te asesore sobre la mejor técnica de elevación para tu propiedad.
Los muelles, postes, columnas y pilotes se consideran cimientos abiertos. Los cimientos de losa sobre rasante o a nivel, subsuelo y espacios de rastreo son cimientos cerrados que pueden elevarse por encima de los cimientos abiertos.
Asimismo, pueden elevarse extendiendo las paredes de los cimientos, extendiendo las paredes de la casa o dejando el área del primer piso y construyendo un área nueva en el segundo piso.
Para todas estas opciones, hay que obtener las licencias necesarias, evaluar los cimientos para saber si soportarán la casa elevada, tener en cuenta la parte eléctrica e hidráulica.
Nunca está de más repetirlo: consulta a un profesional calificado. Preferiblemente un ingeniero.
Para extender o ampliar los muros de cimentación de una casa, la casa se eleva desde los cimientos y se añaden más cimientos a los existentes hasta alcanzar la elevación prevista.
Se crean aberturas en los cimientos extendidos para que las aguas de las inundaciones puedan entrar y salir. Para ampliar las paredes de una casa, hay que retirar el techo y la estructura del techo para que las paredes puedan ser extendidas.
Entonces, se añaden las paredes, se elevan las ventanas y se construye un nuevo piso elevado por encima del nivel de inundación. El área bajo el piso elevado tiene aberturas para que el agua de la inundación pueda entrar y salir.
Para abandonar el área del primer piso y construir una nueva área habitable en el segundo piso, hay que retirar el techo y la estructura del techo, se construye un segundo piso y se crean aberturas en el primer piso abandonado.
Las opciones de cimentación abierta requieren excavar alrededor de los antiguos cimientos para poder instalar vigas de soporte y colocar una nueva cimentación.
Al reconstruir, debes seguir los requisitos de la ordenanza de llanura de inundación (floodplain ordinance) y obtener los permisos adecuados.
Esto no solo contribuirá a que tu casa sea más segura, sino que también te ahorrará dinero en las cuotas del seguro contra inundaciones. Sí, seguirás necesitándolo.
Antes de reconstruir en un área de riesgo especial de inundación, asegúrate de consultar con las autoridades locales de construcción. Estas son responsables de hacer cumplir los requisitos locales de elevación, incluso en áreas donde no se ha establecido la BFE.
Reconstruir dentro de los requisitos mínimos es siempre la mejor decisión.
Entendemos que los costos son siempre muy importantes, sobre todo cuando se es inmigrante. Antes de nada, pregúntate cuánto invertirías para mantener la seguridad de tu hogar y la integridad de tus pertenencias.
¡Pero vamos! El costo es muy variable y ni siquiera tiene sentido plantearse una cifra para completar el contenido del artículo. Lo cierto es que depende de tu casa y de dónde te encuentres.
El precio de cada obra varía en función de las condiciones existentes en tu casa, de cuánto tengas y de cuál sea la opción más adecuada según el tipo y la frecuencia de las inundaciones en tu área.
En situaciones en las que el desastre ya se haya producido, la reconstrucción se lleva a cabo cuando la FEMA concede dinero, como ocurrió después del huracán Harvey. Estas donaciones pueden cubrir la mayor parte de los costos de reconstrucción.
Elevar la altura de tu casa también significa que las puertas de entrada están ahora a un nivel más alto y, por lo tanto, tendrás que crear una nueva forma de acceder a la puerta principal, ya sea por escaleras, rampas o ascensor.
Asimismo, es posible que sea necesario realizar modificaciones adicionales en tu casa para garantizar que pueda soportar el proceso de elevación. Para evitar sorpresas desagradables con el proyecto de elevación, ten en cuenta también otros peligros como el viento y los terremotos.
Si eres un propietario que vive en un área especial de riesgo de inundación, tienes una póliza NFIP, el seguro federal contra inundaciones, y si tu casa sufrió daños considerables, puedes ser elegible para la cobertura de Aumento del Costo del Cumplimiento (Increased Cost of Compliance – ICC) de hasta $30,000 que puede pagar todo o parte del costo para elevar tu casa.
Puedes beneficiarte o ser elegible para la cobertura ICC si el responsable de la construcción de la llanura de inundación (floodplain) de tu región determina que:
Los dos casos de daños por inundación deberían conllevar el pago de indemnizaciones del seguro contra inundaciones.
¡Ten mucho cuidado con los riesgos de las inundaciones! Con los cambios climáticos y el aumento del volumen de los océanos, en muchas áreas nunca antes alcanzadas, las casas han sido destruidas por el agua.
Si una región no tiene antecedentes de inundaciones, el valor de este seguro será menor y probablemente no afectará tanto a tu presupuesto. Por supuesto, vale la pena usar el juicio común a la hora de decidir si tu casa está en riesgo, pero si ya leíste hasta aquí, probablemente ya tengas esa preocupación, ¿No es verdad?
¿No sabes por dónde empezar?
Siempre vale la pena recalcarlo: queremos mantenerte informado para que puedas tomar buenas decisiones, pero siempre estamos aquí para responder a cualquier pregunta y ayudarte a decidir qué será lo mejor para ti.
¡No seas tímido! Nuestro objetivo es ayudarte a estar siempre seguro para que puedas tener tranquilidad y seguir tus pasos hacia lo que realmente importa, ¡tu sueño!
Yo soy BRZ, ¿y tú?
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El Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones (NFIP), permite que los propietarios de inmuebles contraten un seguro contra inundaciones respaldado por el gobierno federal.
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