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Como conseguir uma hipoteca sendo imigrante nos EUA? 

Você chegou nos EUA, conseguiu emprego, abriu um negócio e agora quer comprar um imóvel. Embora você já esteja se sentindo em casa, você é imigrante e tem questões especiais para se preocupar antes de ir atrás de um credor. Existem opções de hipoteca para imigrantes, mas há algumas etapas extras necessárias para se qualificar.

Você precisará entender os requisitos de residência, as restrições de visto e como funcionam as hipotecas e os empréstimos.

O tempo, o planejamento e o esforço que você terá que dispor para conquistar a casa própria nos EUA, valerão a pena. Um imóvel ainda é uma ótima maneira de garantir um futuro financeiro sólido para você e sua família por aqui.

Conheça o passo a passo para estar preparado para qualquer obstáculo que possa aparecer. 

Verifique seu status migratório e saiba para qual tipo de empréstimo você se qualifica

Há uma variedade de programas de empréstimo imobiliário disponíveis para imigrantes nos Estados Unidos. As diretrizes de qualificação e os requisitos de documentação dependem do tipo de residência que você tem.

Titulares de green card ou residentes permanentes autorizados (Lawful Permanent Residents – LPR)

Titulares de green card e LPRs podem, às vezes, garantir uma casa com apenas 3% de entrada (down payments). Podem usar os mesmos serviços que cidadãos dos EUA como empréstimos FHA e outros serviços apoiados pelo governo, como Freddie Mac e Fannie Mae

Se você é um residente permanente, além de ter uma boa pontuação de crédito, você precisará mostrar suas declarações de impostos, extratos de ativos e extratos bancários mais recentes para garantir uma hipoteca.

Estrangeiros não residentes temporários (Temporary Non-Resident Aliens): 

Se você é residente com visto de trabalho, você tem a opção de buscar um empréstimo da Federal Housing Administration (FHA).  Vai precisar fornecer comprovante de emprego e um número de previdência social (SSN). 

Você precisa comprovar que seu visto de trabalho vai te permitir continuar no país por tempo suficiente para pagar o empréstimo, portanto, podem solicitar um contrato de trabalho válido que se estende por até três anos, juntamente com um histórico de crédito positivo, extratos bancários e declarações fiscais dos dois anos anteriores.

Refugiados e asilados: 

Qualquer pessoa que receba o status de refugiado ou asilado pode solicitar um empréstimo residencial por meio dos mesmos serviços apoiados pelo governo disponíveis para os cidadãos dos EUA. 

Depois de um ano, já podem solicitar um green card e buscar a casa própria depois que o status for concedido. 

DACA: 

Os beneficiários do DACA podem comprar um imóvel nos EUA, desde que seja para morar e que tenham uma pontuação de crédito de 620 ou superior. As opções de financiamento ainda são limitadas, mas em breve eles estarão qualificados para solicitar empréstimos do FHA.

Imigrantes que vivem sem status legal nos EUA:

Alguns credores oferecem empréstimos de identificação fiscal para imigrantes que vivem nos EUA sem status, normalmente com um número de identificação fiscal individual (ITIN) em vez de um número de segurança social.

As hipotecas ITIN são práticas de empréstimo que muitos imigrantes indocumentados usam para comprar uma casa. O seu credor tem a capacidade de tomar o seu imóvel se você faltar com os pagamentos.

Você pode conseguir esse tipo de financiamento em bancos locais ou cooperativas de crédito menores, que costumam ter taxas mais competitivas que os grandes bancos. Algumas cooperativa podem ter programas de empréstimos especificamente adaptados para imigrantes.

Geralmente, uma hipoteca do ITIN exigirá um pagamento inicial de 20% e será uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos. Infelizmente, as taxas de juros para hipotecas ITIN são frequentemente mais altas do que as outras, e ficam em torno de 7 ou 8 por cento.

Conheça os seus direitos como comprador

Qualquer pessoa que se encontre dentro dos limites dos Estados Unidos, mesmo que não tenha o status de residência, são protegidos pela 14ª Emenda da Constituição, que concede o direito ao devido processo legal e igual proteção. 

Fair Housing Act (FHA)

O Fair Housing Act foi aprovado em 1968 como uma continuação do Civil Rights Act de 1964. Na intenção de eliminar as práticas excludentes e de discriminação racial que tem historicamente impedido pessoas de cor e imigrantes de comprar casas em determinados bairros e regiões. 

O Fair Housing Act tornou ilegal a diferenciação na venda, financiamento ou aluguel de propriedade a qualquer indivíduo com base em sua raça, religião, nacionalidade ou sexo. 

Em 1974, este ato foi expandido para incluir proteções baseadas em gênero e foi expandido novamente em 1988 para proteger famílias e indivíduos com deficiência.

O que fazer se você enfrentar algum tipo de discriminação? 

Se você sofreu discriminação em algum momento durante o processo de compra de sua casa, existem etapas específicas que você pode seguir para coibir:

  1. Esteja ciente e entenda a lei

Estude a lei mesmo antes da sua primeira reunião com um agente imobiliário ou corretor de hipotecas. É ilegal para um agente imobiliário perguntar sobre sua religião ou status de imigração, por exemplo, nem deve sugerir bairros ou regiões com base em sua etnia ou raça.

  1. Entre em contato com um fair housing center em sua área

Quase todos os estados abrigam agências que participam do Fair Housing Assistance Program (FHAP), os de Massachusetts você encontra aqui. Nas agências você receberá orientações sobre como agir legalmente. 

  1. Registre uma reclamação federal

Você pode registrar uma fair housing complaint (disponível em oito idiomas diferentes) em um HUD dentro de um ano da violação alegada ou em um tribunal estadual ou federal dentro de dois anos da violação. 

Requisitos especiais para empréstimos a imigrantes

Além de atender aos requisitos padrão de empréstimos para renda, crédito e entrada, você ainda terá alguns obstáculos a mais por ser imigrante. Será exigido a comprovação de: 

  • Número de seguro social válido. 
  • Green card válido: para residentes permanentes.
  • Status de visto válido:  caso a sua autorização seja temporária, atrelada a autorização de trabalho, terá que fornecer um visto válido e, em alguns casos, um documento de autorização de trabalho que comprove o seu emprego de longo prazo.
  • Fundos de adiantamento em dólares americanos: o dinheiro para seu pagamento de entrada e custos de fechamento deve estar em uma conta dos EUA com valores em dólares. Os credores procuram um equilíbrio consistente nos dois meses antes de você aplicar.
  • Renda em dólares americanos: os residentes permanentes e não permanentes devem apresentar um histórico de renda de dois a três anos e comprovar emprego em tempo integral. Quaisquer ganhos recebidos de empresas estrangeiras em uma moeda diferente devem ser convertidos em dólares americanos.
  • Documentos traduzidos para o inglês: se você tiver declarações de impostos ou extratos bancários em outro idioma, deve traduzi-los para o inglês.
  • Um histórico de crédito alternativo: novos imigrantes sem pontuação de crédito devido à falta de um histórico de crédito estabelecido nos EUA podem ser elegíveis para um relatório de crédito não tradicional. Os credores podem aceitar no lugar do seu histórico de crédito tradicional ou pontuação de crédito:
  • Histórico de pagamento de aluguel nos últimos 12 meses verificado pelo proprietário, extratos bancários ou cheques cancelados
  • Conta de serviços públicos dos últimos 12 meses (água, luz, esgoto)
  • Duas a três despesas não relacionadas com habitação, como contas de telefone celular, contas de cabo, seguro de carro ou seguro de vida
  • Que você não tem imunidade diplomática. Credores não emprestam a um imigrante com status de imunidade diplomática por questões legais.
  • Que você não está na Specially Designated Nationals list. 

Encontre os melhores credores hipotecários para imigrantes

Especialistas apontam que ao confirmar que você preenche todos os requisitos para se tornar um possível mutuário, você deve ser muito cuidadoso ao escolher o seu credor. Verifique taxas, faça simulações e compare a condições de pelo menos 5 empresas. 

Fique atento, se seu green card estiver prestes a expirar ou se você tiver um visto temporário, certifique-se de que o credor com o qual está trabalhando não tenha nenhuma restrição adicional.

Verifique os bancos internacionais com filiais nos Estados Unidos para programas de nacionalidade estrangeira, especialmente se você mantém quantias consideráveis de dinheiro em depósito com eles. 

Corretores de hipotecas e bancos de hipotecas também costumam ter acesso a uma variedade de programas de empréstimos non-QM, ou seja, para pessoas que não se qualificam nos critérios padrão de hipotecas. Mas nesse caso, observe os recursos de risco, como multas de pré-pagamento, pagamentos somente de juros e pagamentos iniciais. Como esses empréstimos não se enquadram na regra de “hipoteca qualificada” do Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), os credores podem oferecer termos que podem ser difíceis de pagar.

Encontre o programas de empréstimo você se qualifica com base em seu status de imigração

Os residentes com vistos permanentes e muitos residentes não permanentes são elegíveis para a maioria dos programas de hipotecas apoiadas pelo governo e não governamentais. 

Imigrantes que vivem indocumentados e cidadãos estrangeiros normalmente não se qualificam para hipotecas regulares porque não atendem aos requisitos legais de residência ou não podem provar renda nos EUA. 

Conheça os programas disponíveis para cada status de imigração:

FHA Loans – A Federal Housing Administration (FHA) garante empréstimos feitos por credores aprovados pela FHA com entrada de até 3,5% e pontuação de crédito tão baixa quanto 580. 

VA Loans – esse empréstimo é garantido  pelo Departamento de Assuntos de Veteranos dos EUA (VA). Imigrantes residentes não permanentes não podem ingressar no exército, no entanto, os imigrantes com green card podem entrar para o exército e servir, dessa forma se tornando elegível para este empréstimo.

Empréstimos convencionais – Fannie Mae e Freddie Mac são empresas patrocinadas pelo governo que compram hipotecas residenciais e definem diretrizes para programas de compra de casas com 3% de entrada. Residentes permanentes e não permanentes com uma pontuação de crédito mínima de 620 são elegíveis para empréstimos convencionais.

Empréstimos non QM – cidadãos estrangeiros e imigrantes sem permissão legal para viver nos EUA podem se qualificar para programas de hipoteca não qualificada (QM) oferecidos por credores alternativos. Esse tipo de empréstimo é para quem não atende às regras rigorosas estabelecidas pelos reguladores para verificar a capacidade de pagar um empréstimo imobiliário. Se você não tem número de Seguro Social ou renda verificável nos EUA pode se qualificar para esses programas especializados. No entanto, você pode esperar pagamentos iniciais mais altos, taxas de juros mais altas e, às vezes, penalidades de pré-pagamento que envolvem uma taxa se você pagar um empréstimo antes de um determinado período de tempo.

Simule seu Seguro Residencial

Para fazer uma hipoteca, será requisitado da sua parte um seguro residencial válido para a casa que você quer comprar. Por isso, é muito importante que você inclua o valor do seguro nos cálculos do seu custo mensal com a compra da casa. 

Aqui na BRZ você pode simular o seguro ideal para você de forma gratuita e sem compromisso. 

Na dúvida, fale com o seu agente BRZ, todos os nossos profissionais são capacitados e disponíveis para responder todas as suas perguntas e te orientar para escolher as melhores coberturas. 

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