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12 consejos para el landlord primerizo

¿Compraste o estás pensando en comprar una propiedad como inversión? ¿Quieres sacar provecho del mercado de alquiler? 

Según el Hispanic Wealth Project, el mercado inmobiliario ha cobrado fuerza con la participación de la comunidad LatinX. A continuación, te presentamos algunas cifras muy relevantes:

• Entre 2016 y 2019, los latinos aumentaron el número de propiedades destinadas a la inversión en un 33,1%, el mayor incremento de cualquier grupo demográfico. Al mismo tiempo, los blancos no latinos, los negros no latinos y la población general disminuyeron su tasa de propiedades destinadas a la inversión durante el mismo periodo.

• Uno de cada tres (34%) inversionistas latinos compró su primera propiedad para inversión hace menos de cinco años, y el 83,5% la posee desde hace 15 años o menos.

• Más de un tercio (36%) de los latinos se plantean comprar una propiedad para invertir en los próximos cinco años, y uno de cada cinco tiene la intención de hacerlo en los próximos 12 meses.

• La proporción de latinos que desean comprar este año es más del doble que la de la población general y casi el triple que la de los compradores blancos no latinos.

• Los latinos fueron los más propensos a decir que invertían dinero extra en propiedades, tienen el doble de probabilidades de seleccionar las inversiones inmobiliarias como su principal inversión preferida que los inversionistas blancos no latinos. 

Si formas parte de esta estadística, es bueno que estés preparado; al fin y al cabo, vas a invertir en un nuevo negocio. Y para empezar con el pie derecho, sobre todo cuando es la primera vez que eres propietario/arrendador (landlord), siempre es bueno tener una guía para seguir.

Y no olvides que es al inicio de las operaciones cuando marcamos el rumbo y el ritmo de nuestro negocio. Practicar buenos hábitos desde el primer inquilino puede determinar cuánto tiempo, dinero y frustraciones nos ahorraremos a lo largo de nuestra carrera como arrendadores/propietarios.

A continuación, te ofrecemos algunos consejos para tener una experiencia positiva:

Mantén la contabilidad y los registros actualizados

Como ya comentamos, ser propietario es un negocio y debe tratarse como tal. En otras palabras, no importa cómo lleves tus cuentas privadas, si no eres organizado con tu propiedad de alquiler podrías tener un dolor de cabeza cuando llegue la temporada de impuestos. Crear buenos hábitos de contabilidad ahora puede ser de gran ayuda.

Cuentas con varias opciones de aplicaciones y servicios en línea que pueden ayudarte a mantener la contabilidad actualizada y llevar un buen registro de tus depósitos, alquileres y gastos, como hipotecas, impuestos sobre la propiedad, gastos de mantenimiento y cualquier material utilizado en el inmueble.

Tenlo todo por escrito y fotografiado

Olvídate de contratos verbales, un acuerdo entre caballeros o negocios con amigos. Un contrato de alquiler es esencial. Eso sí, no caigas en la trampa de ceder a la pereza y utilizar un contrato estándar. Cada casa es diferente y es importante describir tus condiciones con todo detalle. 

Cuestiones como los contactos para presentar quejas, las vías de contacto, las condiciones y sanciones por retrasos en los pagos, las políticas sobre mascotas, las definiciones sobre renovaciones y decoración, el subarriendo, pueden y deben formar parte de lo que se firma al principio de la relación inquilino-propietario.

Saca fotos del estado de la casa, registra cada baldosa nueva y cada grieta en la pintura. Esto será muy importante cuando desalojen tu propiedad. Las fotos ayudarán a definir cuáles son los daños que tendrá que cubrir el depósito de garantía.

Además de los términos del contrato, intenta mantener por escrito todas las comunicaciones, especialmente las cuestiones operativas, las normas, los avisos y las notificaciones. Tenerlo todo registrado siempre es una buena idea, por si surge algún conflicto entre ustedes.

Planifica tus impuestos

Ser un propietario/arrendador (landlord) no es simplemente comprar una casa y poner un letrero de “se alquila” delante de ella. Tu planificación debe contemplar los impuestos desde el principio, pensar en tus nuevas obligaciones y considerar los gastos.

Algunos puntos que hay que tener en cuenta:

• El pago recibido por el alquiler se considera un ingreso;
• Lo que gastas para mantener la propiedad se considera un gasto deducible;
• Es posible que necesites pagar trimestralmente impuestos estimados sobre el trabajo por cuenta propia; esto cubre tus obligaciones fiscales o tributarias con la Seguridad Social y Medicare, de forma similar a lo que tu empleador retendría de tus nóminas;
• Puede que tengas que pagar impuestos a nivel federal, estatal y municipal.

Además, ¡No tienes por qué hacerlo solo! Habla con un asesor fiscal y comprende todos los cambios que se producirán en tus impuestos, calcula la viabilidad del proyecto incluso antes de empezar. Pero recuerda, los impuestos son muy importantes y tienen un impacto directo en tu puntaje de crédito, ¡Así que paga tus impuestos!

Infórmate sobre las leyes de vivienda de tu región

Es muy probable que necesites solicitar un Certificado de Ocupación (Certificate of occupancy – COO). Para hacerlo, normalmente recibirás un curso intensivo sobre las leyes de vivienda y los derechos de los inquilinos en tu localidad.

Independientemente de que necesites un certificado o no, aprender las leyes locales sigue siendo tu obligación. Tienes que comprender tus obligaciones y tus derechos para que no te agarren por sorpresa en el futuro.

Establece tu horario comercial

¡Este es uno de esos consejos que vale oro! Fija un horario comercial y cúmplelo. El horario les vendrá bien tanto a ti como a tu inquilino.

Si no fijas una hora para trabajar y atender, acabarás trabajando todo el día. Y para tu inquilino es mucho más cómodo ponerse en contacto contigo a una hora preestablecida que sabe que está reservada para él. 

Las emergencias ocurren, pero deja los contactos inesperados para esos momentos.

Cuida bien de tus inquilinos

La dinámica arrendatario/propietario-inquilino puede ser difícil, así que si te tocan buenos inquilinos, cuida bien de ellos. No hay nada mejor que la convivencia pacífica y la comunicación fluida en las relaciones comerciales.

Por eso, recuerda que existen buenas prácticas. Probablemente hayas sido inquilino alguna vez en tu vida, así que ponte en su lugar y haz solo lo que te gustaría que te hicieran a ti. Sé discreto, no aparezcas sin avisar en la propiedad. Si necesitas revisar algo, comunícalo, no cuesta nada. Sé rápido con los arreglos, reparaciones y cualquier otro problema.

Los detalles como regalitos navideños, como una tarjeta de Navidad o una botella de vino de bienvenida, cuestan poco, pero pueden ser el comienzo de una buena relación.

Ten cuidado al alquilar a familiares y amigos

Desde el punto de vista comercial, se trata de una decisión que puede marcar la diferencia. Es muy difícil decir que no, cobrar retrasos y fijar límites a familiares y amigos. La forma más fácil de tratar a los inquilinos como clientes es alquilar a personas con las que no se tiene una relación personal.

Sin embargo, si crees que tienes al inquilino perfecto dentro de este grupo especial de personas, y crees que alquilarles tu propiedad es una buena idea, crea un contrato sólido y llega a un acuerdo que no deje lugar a diferentes interpretaciones ni a las improvisaciones.

Infórmate sobre los antecedentes de tus inquilinos

Hay empresas que ofrecen este servicio y una buena verificación de antecedentes (“screening” en inglés), cuesta unos 50 dólares.

Generalmente incluye una verificación de crédito, historial laboral, antecedentes penales e historial de desalojos. Es una pequeña inversión que no garantiza la honradez, pero muestra las tendencias del comportamiento financiero de la persona interesada en vivir en tu casa.

Encuentra un gran “manitas” (persona de mantenimiento)

Desde el momento en que te conviertes en propietario, pasas a ser responsable del mantenimiento y las reparaciones de esa casa, esté habitada o no. Así que no hay nada mejor que tener a alguien de confianza a quien recurrir cuando surja cualquier imprevisto.

Prepárate para tiempos de escasez

Tener una propiedad para alquilarla y ayudar con los gastos de la hipoteca es una gran idea, sobre todo si está ocupada todo el tiempo. Pero sabemos que incluso una propiedad situada en un lugar de gran demanda puede quedarse sin inquilino durante un tiempo. Prepárate para lidiar con la falta de ingresos. Lo ideal es contar con un fondo de reserva para compensar las pérdidas en los momentos de baja demanda.

Contrata un Administrador/Gestor de Propiedades (Homeowner Property Manager)

¿Te resulta todo demasiado complejo? Si tienes una casa para alquilar pero te falta tiempo y paciencia para ocuparte de todos los detalles, plantéate contratar a un Administrador/Gestor de Propiedades (Property Manager). Este profesional se encarga de todo en tu propiedad destinada a inversión, desde difundir la oferta de alquiler hasta hacer arreglos en el jardín o reparar el techo.

Sin embargo, recuerda que se trata de una función de extrema confianza: es quien se queda con las llaves, habla con los inquilinos, cobra los alquileres atrasados y se ocupa de las condiciones contractuales, por lo que debe elegirse con sumo cuidado y atención.

CONTRATA EL SEGURO ADECUADO

Ya antes incluso de comprar un nuevo inmueble, debes incluir el seguro de hogar en tus cálculos de costos. El Seguro de Hogar (Homeowner Insurance) es el mínimo, pero puedes buscar un seguro especial para propietarios/arrendadores (landlords) que proteja la estructura de la propiedad, otras estructuras del local (como galpones y cercas), la pérdida de ingresos por alquiler y la responsabilidad civil (liability).

Deja bien claro que tu seguro no cubre las pertenencias personales de tus inquilinos y que para eso ellos también necesitarán contratar su propio seguro de inquilinos, que cubre exactamente todo lo que tu seguro no cubrirá. Evalúa la posibilidad de incluir este seguro en tus condiciones de arrendamiento o alquiler, es importante que consultes a un profesional legal antes de añadir esta cláusula a tu contrato. Las leyes relativas a este tema varían de un estado a otro.

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