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Seguro para House Flipping 101

House Flippers es un término utilizado para los que se dedican a la práctica de comprar, rehabilitar y vender propiedades para obtener una ganancia del mercado inmobiliario. El “house flipping” es una modalidad de inversión basada en la compra de casas baratas, la inversión para mejorarlas y ganar con la venta en poco tiempo, la mayoría de las veces.

Si estás estudiando la idea o te estás iniciando en este negocio, debes saber que tu  Homeowners Insurance (Seguro de Hogar) no será suficiente para asegurar tu inversión. Podrías suponer que se trata simplemente de añadir la nueva propiedad a tu póliza actual de Homeowners (Propietario de Vivienda), pero eso no es del todo así. 

Una propiedad desocupada en proceso de remodelación tiene necesidades especiales que deben ser analizadas cuidadosamente. Debes comprobar cada particularidad y pensar en coberturas que protejan tu inversión de principio a fin.  

Cada propiedad necesita una póliza a medida, es decir, personalizada, y te recomendamos fuertemente que consultes a un especialista, pero aquí vamos a hablar de los seguros que suelen ser los más adecuados para house flipping. Mantente atento para conocer tus opciones. 

Builders’ Risk (Riesgos de constructores)

El seguro más utilizado para house flipping es el de Builders’ Risk. Este tipo de seguro cubre los bienes y materiales de construcción durante la fase de remodelación. También cubre cualquier equipo de instalación almacenado en el sitio y la propiedad en sí.

Suele ser la opción más accesible cuando se empieza con una casa de menor valor y se va a sustituir el techo o remodelar la cocina. Sin embargo, si la remodelación es solo “cosmética”, como pintura y decoración nuevas, solo servirá un Vacant Home Insurance (lo veremos a continuación). 

¿Qué no está incluido en el Builders’ Risk?

Este tipo de cobertura no incluye casos de responsabilidad civil, como accidentes y lesiones laborales, indemnización por accidentes de trabajo (Workers’ Compensation) o gastos médicos. Necesitarás otras pólizas para cubrir tus riesgos.

General Liability (Responsabilidad Civil General)

La responsabilidad Civil General (General Liability) te protege a ti (y a tu inversión) en caso de accidente o lesión en las instalaciones. La principal diferencia entre el Riesgo de Constructores (Builders’ Risk) y la Responsabilidad Civil General (General Liability), es que el primero protege la propiedad, y el segundo protege a las personas en juicios provocados por lesiones en el lugar de trabajo y los gastos legales, así como los daños a la propiedad de un tercero.

Contar con un seguro de responsabilidad civil es esencial si se realizan remodelaciones que requieren cambios estructurales en el edificio. Este seguro protege tus finanzas en caso de que te demanden por pérdida de sueldos o tratamiento médico debido a una lesión personal que se produzca en la propiedad.

Si se produce un accidente (y esto es siempre una posibilidad en una obra), y no tienes un seguro de responsabilidad civil, podrías ver cómo tu ganancia y tu inversión se van al borde del abismo, o más bien van directamente a una factura de hospital o al bolsillo de un abogado. 

Y nadie quiere eso, ¿verdad? Especialmente los primerizos en el mundo de la vivienda.

¿Qué no cubre el General Liability?

El seguro cubre cualquier daño a la propiedad de los contratistas y de las personas involucradas en el proceso de house flipping, pero no los daños que tú puedas sufrir o a tu propiedad (ahí es donde entra el Builders’ Risk). El General Liability tampoco cubre la indemnización por accidente laboral (Workers’ Compensation), ni los daños a los vehículos de la empresa (para eso necesitarás una póliza de automóvil).

Vacant Home Insurance (Seguro de Vivienda Vacante o Desocupada)

No es porque las remodelaciones aún no hayan comenzado que no necesites un seguro para tu propiedad. El seguro de vivienda desocupada (Vacant Home Insurance) protegerá tu casa si se va a quedar vacía mientras esperas a que empiecen las obras. 

Las casas desocupadas corren un mayor riesgo de sufrir robos y vandalismo, pueden sufrir daños por el agua (debido a filtraciones y goteras) y también corren un mayor riesgo de incendio. Por ello, una póliza de seguro de hogar estándar no es ideal para los revendedores de casas, se necesita una cobertura adicional que reconozca y se haga cargo de los riesgos mayores que los de una casa que está habitada. 

El Vacant Home Insurance se puede contratar por períodos de 30 a 60 días, aproximadamente. Esto es fundamental no solo antes de que se comience la remodelación, sino también después de que se haya completado el proyecto. Si la casa está en el mercado durante semanas o meses, seguirá necesitando la cobertura.

¿Qué cubre el Vacant Home Insurance?

El Vacant Home Insurance cubre el edificio/estructura en sí por daños causados por el agua, el fuego y las condiciones meteorológicas extremas. Comprueba que tu póliza cubre el vandalismo y el robo, ya que esta cobertura no siempre está incluida en la póliza estándar. 

A diferencia del Builders’ Risk, Vacant Home Insurance tiene una cobertura de responsabilidad civil incluida. 

Preguntas frecuentes

¿Cómo sé qué tipo de seguro necesito?

Investigar, estudiar, conocer a las aseguradoras, las coberturas, sus exclusiones y sus alcances es siempre muy recomendable para tener una idea de lo que se busca y qué información será relevante a la hora de cotizar tu seguro. 

Sin embargo, un corredor de seguros es siempre un gran aliado para encontrar el seguro ideal para tu bolsillo y la salud financiera de tu empresa. Todos los seguros mencionados anteriormente son formas de anticiparse al riesgo de pérdidas potencialmente elevadas al que se expone un house flippers. Pérdidas o perjuicios que a menudo son mayores que la inversión inicial. 

Si aún no has hecho tu primera compra, recuerda tener en cuenta el valor de todos los seguros necesarios en tu presupuesto total. Puedes simular tu seguro incluso antes de hacer la oferta de compra. Esta acción por sí sola puede ser la diferencia entre los revendedores de casa exitosos y los que fallan. 

¿Con cuánto tiempo de antelación tengo que tener un seguro antes de empezar las obras?

Nunca es aconsejable hacer remodelaciones en una casa sin seguro. Muy probablemente ya necesitarás tener un seguro de hogar para que la compra de la vivienda se lleve a cabo. Tan pronto como la casa sea tuya, ponte en contacto con tu agente de BRZ para contratar el seguro indicado para el tipo de remodelación que vas a realizar. 

¿Necesito un seguro a pesar de contratar a profesionales para realizar el trabajo?  

Si contratas a un profesional que gestione todo el proyecto, es probable que tenga un seguro para algunas situaciones, como el de riesgo de constructores (Builders’ Risk) y el de indemnización por accidente laboral (Workers’ Compensation). Sin embargo, si contratas a profesionales independientes y gestionas tú mismo el proyecto, deberás tener tu propia póliza de seguros. Eso es porque el seguro les cubre a ellos, pero a ti no. 

Como ya hemos dicho, lo ideal es contar con el asesoramiento de un especialista en seguros para no olvidar ningún detalle y quedarse desamparado. Habla ahora con un asesor de BRZ.

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