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Todo lo que necesitas saber sobre el Builder’s Risk Insurance

Builder’s Risk Insurance, o seguro de riesgo para el constructor, es un tipo especializado de seguro de propiedad que ayuda a proteger edificios y estructuras en construcción, así como los equipos y materiales utilizados en la obra. Si eres un constructor o propietario de un inmueble comercial, podrías enfrentarte a una pérdida considerable si algo sale mal en tu construcción o remodelación y no tienes un seguro de riesgo para el constructor (Builder’s Risk), y nadie quiere eso en medio de una obra, ¿verdad?

Este seguro también puede ser exigido por un contrato hipotecario, si eres propietario del inmueble, o por tu contratista, si eres constructor, antes incluso de empezar las obras.

Es esencial contar con un seguro de riesgo para el constructor (Builder’s Risk) cuando se inicia un nuevo proyecto de construcción, pero la creación de una póliza puede parecer compleja y a menudo se pasa por alto. Sin embargo, es imprescindible entender cómo funciona el seguro y cuáles son las coberturas posibles para poder garantizar tu Builder’s Risk y la seguridad de tu construcción. 

¿Quién necesita la cobertura de Builder’s Risk?

Cualquier persona o empresa con un interés financiero en el proyecto de construcción necesita un Seguro de Riesgo para el Constructor (Builder’s’ Risk Insurance). Algunas personas que puedes querer incluir en tu póliza como asegurados incluyen:

  • Propietarios de edificios
  • Contratistas o subcontratistas. 
  • Arquitectos o ingenieros involucrados en el proyecto
  • Subcontratistas
  • Prestamistas

Cuando varias partes participan juntas en un proyecto de construcción, el contratista general suele contratar la póliza y actúa como asegurado principal. El propietario del edificio y los subcontratistas constarán como asegurados adicionales. Sin embargo, dependiendo de lo que diga el contrato de construcción, el propietario del edificio puede tener que contratar por su cuenta una póliza.

¿Cuáles son los riesgos cubiertos por el Builder’s Risk?

El Seguro de Riesgo para el Constructor, o Builder’s Risk, protege las obras de construcción, tanto si se construye desde cero como si es una remodelación, contra los daños causados por:

  • Incendio
  • Rayo
  • Granizo
  • Explosiones
  • Robo
  • Vandalismo
  • Catástrofes naturales como huracanes y terremotos

Algunos sucesos, como las inundaciones y los terremotos, suelen requerir un seguro aparte. Consulta con tu corredor de seguros.

¿Cuáles son los bienes protegidos por el Builder’s Risk?

La póliza de Seguro de Riesgo para el Constructor (Builder’s Risk) ayuda a proteger tus proyectos de los daños materiales nombrados anteriormente y también puede ayudar a pagar pequeños costos o gastos adicionales no relacionados directamente con la construcción.

Como cada edificio es único, cada póliza es diferente. Tú personalizas la tuya para que satisfaga las necesidades particulares de cada proyecto, incluyendo coberturas adicionales. 

El seguro para el constructor puede cubrir los siguientes bienes y propiedades:

  • Edificios y estructuras en construcción, incluyendo estructuras temporales, cercas, revestimientos o apartaderos y andamios
  • Reparaciones de equipos dañados, siempre que estén incluidos en la póliza
  • Materiales y suministros 
  • Señales, árboles y plantas
  • Papeles valiosos (como planos) y datos electrónicos
  • Costos de normativas y leyes, o el aumento del costo de reparación o reconstrucción debido al cambio de códigos y leyes de construcción en el momento del siniestro o pérdida
  • Retirada y eliminación de escombros en caso de siniestro o pérdida
  • Limpieza de contaminantes

Las pólizas de Seguro de Riesgo para el Constructor (Builder’s’ Risk) también pueden cubrir los siguientes costos que puedan surgir de retrasos en la construcción:

  • Intereses adicionales por préstamos
  • Pérdida de ingresos por ventas
  • Impuestos sobre bienes inmuebles
  • Ingresos por alquileres no cobrados

¿Qué no cubre el Builder’s Risk?

No todo está cubierto por una póliza de Seguro de Riesgo para el Constructor (Builder’s Risk). Las zonas sísmicas, las inundaciones, el viento o las regiones costeras suelen estar excluidas de la cobertura estándar, pero puedes encontrar coberturas adicionales para casi todos los riesgos. 

Hay otras exclusiones habituales que podemos citar:

  • Actos de terrorismo
  • Guerra
  • Daños debidos a un proyecto mal diseñado
  • Robo por parte de empleados
  • Averías mecánicas
  • Oxidación y corrosión
  • Desgaste natural  
  • Una mala planificación
  • Mano de obra y materiales

Revisa siempre las exclusiones de una póliza antes de contratarla. Es importante que seas consciente de los costos que pagarás si ocurre lo peor.

Las pólizas para el constructor también excluyen los daños que se producen después de que finalice el proyecto de construcción. tan pronto como finaliza la construcción, la cobertura termina. A partir de ese momento, puedes obtener una cobertura similar contratando los siguientes seguros:

  • Building & Personal Property, para mantener la estructura y su contenido protegidos en caso de incendio, robo, granizo u otros accidentes.
  • Inland Marine, para cubrir materiales y productos mientras estén en tránsito.

Tu empresa de construcción puede aún necesitar otros seguros, como:

¿Cuánto cuesta una póliza de Builder’s Risk?

El primer factor que debes tener en cuenta es tu presupuesto de construcción. Es decir, el valor total del edificio terminado (excluyendo el valor del terreno) más los costos de materiales y mano de obra.

Los costos varían en función de la variación del valor de tu construcción. Además, como se contrata de forma individual, es posible que tu póliza necesite alguna cobertura adicional para proteger tu proyecto de construcción. 

Por lo general, el costo de su seguro de riesgo del constructor depende del:

  • Costo del proyecto
  • Ubicación del proyecto
  • Planificación del proyecto
  • Los metros cuadrados del área de la obra
  • Conocimiento y experiencia de los contratistas y subcontratistas 
  • Cantidad de la cobertura elegida
  • Calidad de los materiales utilizados en la construcción
  • Logística del proyecto, como por ejemplo dónde se almacenan los materiales de construcción

Es una buena idea elegir límites de cobertura que sean iguales a los costos de construcción estimados. Así, si tu proyecto de construcción supone un costo elevado, puede dar lugar a una tasa de seguro más alta.

La cobertura exacta y las limitaciones de la póliza varían de una compañía de seguros a otra. Por lo tanto, asegúrate de comparar coberturas y precios.

Dependiendo de lo que cubra tu póliza y de la cobertura adicional que contrates, también debes estimar los costos de los retrasos en la construcción. Esto puede ayudarte a determinar los límites de cobertura adecuados. Pero la mejor forma de averiguar el costo del seguro es poniéndote en contacto con un agente o corredor de seguros para obtener una cotización.

Builder’s Risk para House Flipping

Flipping es un término utilizado para describir la compra de una casa para revenderla, con la intención de obtener ganancias. Dicho de otro modo, un “house flipper” es alguien que decide invertir tiempo y dinero en comprar, rehabilitar y vender propiedades como negocio.

Ahora bien, si te dedicas a ello o estás empezando a planteártelo, ten en cuenta los costos del Seguro de Riesgo para el Constructor (Builder’s Risk) en tu planificación financiera, ya que necesitas proteger tus activos si quieres obtener beneficios, no acumular pérdidas.

El Builder’s Risk suele ser la opción más accesible cuando se empieza con una casa de menor valor, de las que necesitan reparaciones profundas. De lo contrario, si solo se trata de restauraciones estéticas, como pintar de nuevo e instalar muebles y electrodomésticos, probablemente solo necesites una póliza de protección para casas vacías.

Encuentra la póliza adecuada para ti

Sigue el proceso paso a paso para conseguir la póliza de Seguro de Riesgo para el Constructor (Builder’s Risk) adecuada para ti: 

1. Encuentra un corredor de seguros con experiencia

Como dijimos al principio, se trata de una póliza complicada de confeccionar. Es importante conocer todas las coberturas y exclusiones, pero contar con un corredor de seguros experto puede marcar la diferencia. Cada vez que inicies un nuevo proyecto necesitarás una cobertura diferente, y tu corredor de confianza puede ayudarte a elegir la cobertura adecuada y a encontrar la mejor relación calidad-precio del mercado. Habla ahora con un corredor de BRZ. 

2. Considera todas tus exposiciones

Elabora una lista de todos los riesgos de tu obra en las distintas fases del proyecto, incluyendo el área destinada para la obra, en tránsito o en un lugar de almacenamiento temporal. Puedes optar por una protección amplia para todos los tipos de propiedad en todas las ubicaciones o restringir tu cobertura a propiedades y riesgos específicos. Sea cual sea el nivel que elijas, revisa tu póliza antes de cerrar el trato para garantizar que tienes cubiertas todas las posibilidades.

3. Infórmate sobre las fechas de validez de tu póliza

La validez de la póliza suele comenzar en la fecha en que se firman todos los contratos, pero algunas cláusulas de la póliza pueden restringir cuando empieza la cobertura de tu proyecto. Por eso, asegúrate de saber cuál es la fecha de inicio de la cobertura.

4. Infórmate de cuándo finaliza la cobertura

Al tratarse de una póliza temporal, es probable que tu cobertura finalice tan pronto como acabe tu proyecto. Tu póliza te informará sobre las condiciones específicas de los plazos. La póliza finaliza cuando:

  • Expira o se cancela
  • El edificio se ocupa
  • O el edificio se destina al uso para el que estaba previsto

5. Lee tu póliza de Seguro de Riesgo para el Constructor (Builder’s Risk)

Como ya dijimos antes, no firmes ningún contrato sin leerlo. Revisa tu póliza de Builder’s Risk y todas tus coberturas. Haz todas las preguntas que tengas sobre las condiciones y exclusiones de la cobertura.

Busca cualquier laguna de seguridad y, si la encuentras, pide alternativas a tu corredor de BRZ para que toda tu obra esté asegurada.

Esperamos que este artículo haya aclarado tus dudas o, al menos, te haya hecho tomar conciencia de que estarás mucho más tranquilo si tu obra está protegida.

Luciana Sá

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