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outubro 6, 2023

Quais os melhores seguros para House Flipping?

House flipping é a prática de comprar, reabilitar e vender imóveis para obter lucro com o mercado imobiliário, é uma modalidade de investimento baseada em comprar casas baratas, investir em melhorias e lucrar com a venda em pouco tempo, na maioria das vezes.

Se você está considerando a ideia ou apenas começando no negócio de house flipping, você deve saber que seu Homeowners Insurance não será suficiente para segurar o seu investimento. Você poderia assumir que é simplesmente adicionar a nova propriedade à sua atual apólice de Homeowners, mas não é bem assim.

Uma propriedade desocupada e em reforma, tem necessidades especiais que devem ser analisadas com atenção. Você deve verificar cada particularidade e pensar em coberturas que protejam o seu investimento de ponta a ponta.

Cada propriedade precisa de uma apólice personalizada, e recomendamos fortemente que você se consulte com um especialista, mas aqui vamos falar de seguros que costumam ser os mais indicados para house flipping. Fique ligado para conhecer as suas opções.

Builder’s Risk

O seguro mais comumente utilizado para house flipping é o Builders’ Risk Este tipo de seguro cobre os bens e materiais de construção durante a fase da reforma. Também abrange qualquer equipamento de instalação armazenado no local e o próprio imóvel.

Costuma ser a opção mais acessível quando você está começando com uma casa de valor mais baixo, e vai substituir o telhado ou reformar o cozinha. No entanto, se a renovação for apenas “cosmética”, como pintura nova e decoração, apenas um Vacant Home Insurance (veremos a seguir) vai resolver.

O que não está incluído em Builders’ Risk?

Aqui você não terá cobertura para casos de responsabilidade, como acidente e lesões no local de trabalho, Workers’ Compensation ou custos médicos. Você vai precisar de outras apólices para cobrir os seus riscos.

General Liability

General Liability protege você (e o seu investimento) no caso de acidente ou lesão nas instalações. A principal diferença entre Builders’ Risk e General Liability é que o primeiro protege a propriedade, e o segundo protege as pessoas em ações judiciais decorrentes de lesões no local de trabalho e honorários advocatícios, bem como danos à propriedade de propriedade de um terceiro.

Ter um seguro de responsabilidade é essencial se você estiver fazendo reformas que exijam mudanças estruturais na construção. Ele protege suas finanças caso você seja processado por perda de salário ou tratamento médico devido a uma lesão corporal que ocorra na propriedade.

Se um acidente acontece (e isso é sempre uma possibilidade em uma obra), e você não tem um seguro de responsabilidade, você pode ver o seu lucro e o seu investimento indo pelo ralo, ou melhor indo diretamente para uma conta de hospital ou pro bolso de um advogado.

E ninguém quer isso, certo? Ainda mais para quem está começando no ramo do house flipping!

O que não é coberto pelo General Liability?

O seguro cobre qualquer dano à propriedade de empreiteiros e pessoas envolvidas no processo de house flipping, mas não danos a você ou à sua propriedade (é aí que entra o Builders’ Risk). General Liability também não cobre Workers’ Compensation, nem qualquer dano aos veículos da empresa (você precisará de uma apólice de automóvel para isso).

Vacant Home Insurance

Não é porque as reformas ainda não começaram que você não precisa de um seguro para a sua propriedade. Vacant Home Insurance protegerá a casa se ela for ficar vazia enquanto aguardo o início da obra.

Casas vazias correm um risco maior de serem arrombadas e vandalizadas, podem sofrer danos causados pela água (por causa de vazamentos e goteiras), além de correrem maiores riscos de incêndio. Por causa disso, uma apólice de seguro residencial padrão não é a ideal para house flipping, é necessário uma cobertura extra que reconheça e se responsabilize pelos riscos maiores que os de uma casa habitada.

Vacant Home Insurance pode ser adquirido por períodos de 30-60 dias, mais ou menos. É essencial não apenas antes do início da reforma, mas também após a conclusão do projeto. Se a casa ficar no mercado por semanas ou meses, você ainda precisará da cobertura.

O que o Vacant Home Insurance cobre?

Vacant Home Insurance cobre o próprio edifício/estrutura em caso de danos causados pela água, incêndio e condições meteorológicas extremas. Verifique se a sua apólice cobre vandalismo e roubo, já que essa cobertura nem sempre está na apólice padrão.

Ao contrário do Builders’ Risk, Vacant Home Insurance tem alguma cobertura de responsabilidade embutida.

Perguntas Frequentes

Como sei que tipo de seguro preciso?

Pesquisar, estudar, conhecer as seguradoras, as coberturas, suas exclusões e alcances é sempre recomendável para que você tenha ideia do que procura e de quais informações serão relevantes na hora de cotar o seu seguro.

No entanto, um corretor de seguros é sempre um aliado de peso na busca do seguro ideal para o seu bolso e para a saúde financeira do seu negócio. Todos os seguros mencionados acima, são formas de se antecipar ao risco de prejuízos potencialmente altos que um investumento em house flipping está exposto. Prejuízos muitas vezes, maiores que o investimento inicial.

Se você ainda não fez a sua primeira compra, lembre-se de considerar o valor de todos os seguros necessários no orçamento total. Você pode simular o seu seguro antes mesmo de fazer a oferta de compra! Apenas essa ação pode ser a diferença entre house flippers de sucesso e house flippers falidos.

Com quanto tempo de antecedência preciso ter seguro antes de iniciar as reformas?

Nunca é aconselhável fazer reformas em casa sem seguro. Você provavelmente já vai precisar ter um seguro residencial para que a compra da casa seja concluída. Assim que a casa for sua, entre em contato com o seu agente BRZ para adquirir os seguros indicados ao tipo de reforma que você vai fazer.

Preciso de seguro mesmo contratando profissionais para executar o serviço?

Se você estiver usando um profissional que vai gerenciar todo o projeto, ele provavelmente terá seguro para algumas situações, como Builders’ Risk e Workers’ Compensation. Porém se você está contratando profissionais independentes e gerenciando o projeto por conta próprio, você vai precisar ter sua própria apólice de seguro. Isso porque o seguro deles cobrem eles, mas não você.

Como já dissemos, o ideal é contar com a orientação de um especialista em seguros para não esquecer nenhum detalhe e não ficar na mão. Fale agora com um consultor da BRZ.